🔵 مراحل صدور سند مالکیت برای املاک و ساختمان‌های فاقد هرگونه سند رسمی

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: شهروندان اگر ملکی دارند که فاقد سند مالکیت است، دو حالت برای آن ملک متصور است یکی اینکه ملک مورد تقاضا فاقد هرگونه سابقه ثبت است و دیگری اینکه ملک دارای سابقه ثبتی بوده ولی با قولنامه و بیع نامه عادی مورد نقل و انتقال واقع شده باشد.

وی گفت: در حالت اول اگر ملک مورد تقاضا، کل یا قسمتی از یک پلاک ثبتی است که آن پلاک فاقد سابقه ثبت است یعنی برای آن تاکنون اظهارنامه ثبتی نداده‌اند، متقاضی می‌تواند با ارائه مدارک و مستندات اثبات‌کننده مالکیت از قبیل قولنامه عادی، مبایعه نامه، گواهی حصر وراثت و... به انضمام نقشه ملک و استشهادیه شهود مبنی بر تصرفات بلامعارض ملک توسط متقاضی یا همان مستدعی ثبت، نسبت به تقاضای ثبت ملک خود در اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک اقدام نماید. در این صورت پس از بررسی سوابق ثبتی و معاینه محل توسط مامورین ثبت و احراز تصرفات مالکانه متقاضی ثبت، اظهارنامه ثبتی ملک تنظیم و با انجام عملیات مقدماتی ثبت از قبیل انتشار آگهی‌های نوبتی و تحدیدی و سپس تحدید حدود ملک، سند مالکیت ملک مورد تقاضا به نام متقاضی صادر می‌شود.

در حالت دوم متقاضی پس از تهیه نقشه دارای مختصات جغرافیایی یا ( UTM ) از ملک مورد درخواست تحت سامانه شمیم توسط نقشه برداران سازمان نظام مهندسی و یا نقشه برداران برون سپار دارای کد SSBR از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، نقشه مزبور و مدارک و مستندات مالکیت ملک خود را در سامانه sabtemelk. ssaa.ir بارگذاری و تصویر مدارک برابر با اصل شده را به نشانی اداره ثبت اسناد و املاک وقوع ملک خود از طریق پست ارسال نمایند و در این صورت پس از بررسی‌های اولیه، هیأت موضوع قانون تعیین تکلیف به درخواست متقاضی رسیدگی و با احراز تصرفات مالکانه متقاضی و تطبیق مستندات ارائه شده با سوابق ثبتی و استعلامات لازم نسبت به صدور رأی اقدام کرده و رای صادره در دو نوبت به فاصله ۱۵روز در روزنامه‌های کثیرالانتشار و محل منتشر و پس از گذشت مهلت اعتراض (دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی)، در صورت عدم وصول اعتراض نسبت به صدور سند مالکیت حدنگار ملک به نام متقاضی اقدام می‌شود.

چنانچه ملک مورد تقاضا به نام متقاضی دارای سند مالکیت مشاعی باشد ولی قسمتی از پلاک ثبتی به صورت مفروزالرعیه در تصرف متقاضی باشد به طور مثال متقاضی مالک ۱۵۰ سهم مشاع از ۲۲۰۰ سهم شش دانگ یک پلاک ثبتی می‌باشد و در حال حاضر در ازای ۱۵۰ سهم مشاع مزبور، خانه‌ای را متناسب با سهم مشاعی خود خریداری و در تصرف دارد، می‌تواند در صورت تعدد مالکین مشاعی پلاک و عدم دسترسی به سایر مالکین مشاعی، از طریق قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی، تقاضای سند مالکیت مفروز و شش دانگ ملک خود را بنماید که در این صورت نیز هیأت پس از بررسی تناسب تصرفات شخص با میزان مالکیت مشاع وی و تطبیق موضوع با ماده یک قانون تعیین تکلیف با صدور سند مالکیت شش دانگ ملک مورد تقاضا با ابعاد و مساحت موجود موافقت می‌نماید.

📌 منبع: ایسنا

🔵 هشدار سازمان ثبت به مردم: هنگام خرید مسکن پیش‌‌فروش حتما شناسه یکتا دریافت کنید /پایان فروش یک واحد ساختمانی به چند نفر

رئیس سازمان ثبت با بیان اینکه بسیار اتفاق افتاده در پیش فروش ساختمان، یک واحد ساختمانی به چندین نفر فروخته می شد گفت: آیین نامه ماده ۱۴ جدیداً نهایی و از طرف دولت ابلاغ شده است.

سازمان ثبت این آمادگی را دارد که شناسنامه‌های یکتای واحد را تعریف کند. برای هر واحدی که پیش فروش می شود یک شناسه یکتا اختصاص می‌گیرد.

امکان فروش یک واحد ساختمانی به چند نفر دیگر میسر نیست.

علاوه بر این در سامانه املاک نیز واحدی که پیش فروش می‌شود، اصطلاحاً قفل می‌شود یعنی اگر فروشنده بخواهد واحد را به کسی دیگر بفروشد سامانه این اجازه را نمیدهد.

این آیین نامه در واقع خلاهای قانون پیش فروش ساختمان را که اجرایی نشده، پر می‌کند.

🖥 حقوقی تایمز

🔵 صلاحیت رسیدگی به دعوای تخلیه و مطالبه اجاره‌بها در دادگاه صلح

اداره کل حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۵۵۶ به تاریخ ۱۴ مرداد ۱۴۰۴، به پرسشی درباره صلاحیت دادگاه صلح در رسیدگی به دعوای ترکیبی تخلیه عین مستأجره و مطالبه اجاره‌بها با خواسته مالی بالا پاسخ داد.

سؤال کلیدی:
آیا دادگاه صلح می‌تواند به دعوای تخلیه (که در صلاحیت آن است) همراه با مطالبه اجاره‌بها با مبلغ بیش از ۱۰۰ میلیون تومان (که خارج از صلاحیت مالی آن است) رسیدگی کند؟ یا باید دعوا را تفکیک و تنها به بخش تخلیه رسیدگی کند؟

پاسخ اداره کل حقوقی:
- صلاحیت دادگاه صلح نسبت به دادگاه‌های عمومی حقوقی نسبی است، نه ذاتی.
- با توجه به ارتباط مستقیم بین دو دعوای تخلیه و مطالبه اجاره‌بها، و بر اساس مواد ۱۰۳ و ۱۷ قانون آیین دادرسی مدنی، اگر یکی از دعاوی (مانند مطالبه اجاره‌بها) خارج از صلاحیت مالی دادگاه صلح باشد، کل پرونده باید به دادگاه عمومی حقوقی ارسال شود.
- دادگاه صلح نمی‌تواند دعوا را تفکیک کند و تنها به بخشی از آن رسیدگی نماید.

جمع‌بندی:
این نظر مشورتی بر وحدت رسیدگی به دعاوی مرتبط تأکید دارد و از تشتت آراء جلوگیری می‌کند. بنابراین، در چنین مواردی، دادگاه صلح باید قرار عدم صلاحیت صادر کرده و کل پرونده را به دادگاه عمومی حقوقی ارجاع دهد.

🖥 منبع حقوقی تایمز

10نکته و پیام هشداردهنده ارائه شده تلاشی برای ساماندهی رفتار حقوقی مردم با هدف کاهش پرونده‌های قضایی است.

اول: پرهیز از انجام معاملات با دست‌نوشته یاقولنامه عادی

اسناد و دست‌نوشته‌های عادی قابل‌انکار و تردید هستند؛ لذا برای انجام معاملات و تنظیم سند، در مرحله اثبات اصالت، بسیارخطاپذیرند. با توجه به اینکه موارد بسیاری از اینگونه نوشته‌ها، جعل می‌شود، اثبات اصالت نوشته عادی توسط کارشناسان بسیار مشکل است. لازم است افراد از دست نوشته اجتناب کنند و جایی که دسترسی به دفاتر اسناد رسمی نباشد، در تنظیم سند عادی حتما دونفر شاهد بگیرند.

دوم: عدم اثبات اصالت سند عادی، در حکم جعل است

وقتی دست‌نوشته یا سند عادی به دادگاه ارائه شود، دادگاه آن را به کارشناس ارجاع می‌دهد تا اصالت آن بررسی شود اگر احراز اصالت دست نوشته صورت نگیرد، سند جعلی محسوب می‌شود و در صورت شکایت فرد ذینفع، پرونده جزایی دیگری با عنوان "جعل" و "استفاده از سند مجعول" قابل طرح خواهد بود که مجازات هرکدام از آنها حداقل شش ماه حبس می‌باشد. با این ملاحظات نه تنها حقوق مالی موجود بواسطه دست نوشته تامین نمی‌شود بلکه جنبه کیفری دیگری نیز متوجه فرد ارائه کننده می‌گردد. تنظیم رسمی سند می‌تواند از این مشکلات جلوگیری کند. یکی از موارد شایع، بذل و بخشش مهریه با دست نوشته عادی بین زن و شوهر است که معمولا نتایج فوق را درپی دارد.

سوم: ضرورت استعلام وضعیت ثبتی ملک قبل از انجام معامله

افراد زمانیکه می‌خواهند ملک یا زمینی را معامله کنند، لازم است در مورد ملک و مستغلات از اداره ثبت اسناد استعلام کرده و پس از آن اقدام به امضا قولنامه و تبادل وجه معامله کنند. در موارد بسیاری اتفاق می‌افتد که ملک به علل قانونی در توقیف و یا رهن بوده و گاهی نیز فرد فروشنده اجازه معامله ندارد؛ لذا استعلام و تخصیص کد رهگیری مانع مراجعات قضایی خواهدشد.

چهارم: دانستنی‌های مهریه

مهریه بالای 110 سکه با معرفی و توقیف اموال، نظیر ملک، دارایی، حساب بانکی، حقوق دریافتی ماهانه و .. قابل وصول است. همچنین مهریه پس از فوت زن، توسط ورثه و پس از فوت شوهر، توسط زن از اموال باقی مانده شوهر قابل وصول است. به یاد داشته باشیم بذل و بخشش مهریه با دست نوشته عادی به راحتی قابل اثبات نیست، این کار لازم است در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.

پنجم: معامله صوری به قصد فرار از دین، جرم و قابل پیگیری است

گاهی اوقات افراد برای اینکه بدهی مالی خود را نپردازند، اموال را به نام فرد دیگری انتقال می‌دهند. این معامله از نظر قانون صوری تلقی می‌شود، با توجه به اینکه در بسیاری از موارد اموال به نام اعضای درجه یک خانواده وی انتقال می‌یابد و یا تاریخ معامله نزدیک به زمان وقوع دعوا در دادگاه و مقدم بر نقطه نزاع بوده و یا مبلغ معامله مبادله نشده باشد، در این‌صورت، دادگاه آن معامله را باطل می‌کند و در صورت شکایت ذینفع، فرد به دلیل فرار از دین به چهار ماه تا دوسال حبس محکوم می شود.

ششم: اموال مستثنی از دین

برخی از اموال محکومین مالی در هنگام اجرای حکم، از شمول توقیف جهت پرداخت بدهی مالی به شرح زیر مستثنی شده است: - مسکن موردنیاز بدهکار و افراد تحت تکفل وی بارعایت شوون عرفی و به شرط سکونت در آن. - وسیله نقلیه شخصی موردنیاز متناسب با شان بدهکار. - اثاثیه موردنیاز زندگی برای رفع حوایج ضروری بدهکار و خانواده و افراد تحت تکفل وی. - وسایل و ابزار کار از جمله برای کسبه وتجار سرمایه و محل کسب، و برای کشاورزان ادوات زراعی.

هفتم: صیغه محرمیت در دوران نامزدی

بسیاری از خانواده ها بدون اطلاع از اثرات حقوقی محرمیت که در قانون همان نکاح موقت خوانده می‌شود نسبت به اجرای صیغه محرمیت در دوران نامزدی اقدام می‌کنند که ناخواسته با مشکلاتی روبرو می‌شوند. برای نکاح موقت، مبلغ ناچیزی مهریه تعیین می‌کنند که با پایان یافتن دوره محرمیت، طرفین اقدام به نکاح دائم کنند. مشکل از آنجا آغاز می‌شود که مرد به دلایلی با جاری شدن نکاح دائم مخالفت می‌کند. با این امتناع، خانواده دختر متضرر شده و با دریافت مهریه ناچیز، دختر به خانه پدر برمی‌گردد. چه بسا در طول مدت نکاح موقت، زوجیت نیز واقع می‌شود.

هشتم: وعده قبل از عقد نکاح، تعهد ایجاد نمی‌کند

‏ در خواستگاری، توافق پسر و دختر و یا خانواده‌های دو طرف درباره نکاح یا ازدواج آتی ایجاد تعهد و حتی مشروعیت رابطه زناشویی ایجاد نمی‌كند. طبق قانون مدنی وعده ازدواج، ایجاد علقه زوجیت نمی‌كند، اگرچه تمام یا قسمتی از مهریه كه بین طرفین برای موقع ازدواج مقرر‌ شده است، پرداخته شده باشد. بنابراین هر یك از زن و مرد، در زمان خواستگاری و مادام كه عقد نكاح جاری نشده است، می‌تواند از وصلت امتناع كند و طرف دیگر نمی‌تواند به هیچ‌وجه، او را مجبور به ازدواج کرده یا به جهت صرف امتناع از وصلت، مطالبه خسارتی کند و تا زمانی که عقد ازدواج منعقد نشده‌است نمی‌توان دو طرف را ملزم به زندگی زناشویی دانست و وعده‌هایی که عرفا بین خانواده‌ها تبادل می‌شود، ارزش حقوقی و یا سند رسمی را ندارد.

نهم: میزان مهریه همان اظهار اولیه در حین عقد رسمی نکاح است

گاهی اوقات خانواده ها اصرار به جاری شدن صیغه نکاح نزد فرد معین و مشهوری دارند و در همان صیغه که با حضور شاهد و رعایت همه جوانب شرع و قانون صورت گرفته، مهریه محدودی اعلام می‌شود. سپس خانواده‌ها برای ثبت در دفترخانه، میزان مهریه را افزایش می‌دهند که از نظر قانون مورد قبول نیست. مهریه اصلی همان است که هنگام جاری شدن صیغه نکاح اعلام می‌شود. لکن خانواده‌ها هنگام مراجعه به محضر گاهی مهریه‌ای مغایر با آنچه شفاهی توافق کرده‌اند، درج می کنند. این اظهار در محضر، مستند خواهد بود و دادگاه به توافق قبلی که رسمی نبوده، توجه ندارد.

دهم: افزایش مهریه بعد از وقوع عقد افزایش ثانوی مهریه مورد استناد نیست

به این معنا که بعد از وقوع عقد و ثبت مهریه، طرفین تصمیم به افزایش مهریه می‌گیرند و حتی اقرارنامه‌ای تنظیم و توضیحاتی اضافه می‌شود. این شرایط جدید نمی‌تواند به عنوان مهریه اصلی تلقی شود در واقع افزایش بعدی یک تعهد است که عنوان و امتیازات مهریه را ندارد.

http://www.dadgostari-ksh.ir/index.php?ID=465

کارفرما مکلف به پرداخت بیش از یک‌ماه حقوق و مزایا برای هر سال سابقه به کارگر نیست

هیات عمومی دیوان عدالت اداری با صدور رای وحدت رویه‌ای اعلام کرد که کارفرما تکلیفی برای پرداخت بیش از یک ماه حقوق و مزایای پایان کار برای هر سال سابقه به کارگر ندارد.

به گزارش خبرگزاری دانشجویان ایران (ایسنا)، بر اساس گردش‌کار این پرونده فردی به موجب لایحه‌ای اعلام کرده است که «شعب ۲۰ و ۱۹ دیوان عدالت اداری در رسیدگی به دادخواست اینجانب و همکارم به خواسته اعتراض به رای هیات حل اختلاف اداره کار در تعیین پرداخت حق سنوات بر اساس هر سال ۳۰ روز، آرای معارض صادر کرده‌اند.

گردش کار پرونده‌ها و مشروح آراء به قرار زیر است:

صدور قرار تأمین خواسته در دادسرا

سیدمهدی حجتی - وکیل دادگستری

اصولاً یکی از دلایل مراجعه شاکی خصوصی به دادسرا و طرح شکایت کیفری به طرفیت متهم جبران ضرر و زیان وارده به وی و احقاق حقوق مالی است؛ از این رو مکانیسمی لازم است که همزمان با تعقیب کیفری متهم مقدمات لازم جهت جبران ضرر و زیان ناشی از جرم ارتکابی علیه شاکی خصوصی نیز فراهم گردد.

این مکانیسم تحت عنوان تأمین خواسته مورد شناسایی قانونگزار قرار گرفته و در دعاوی کیفری نیز امکان درخواست و اجرای آن تحت عنوان قرار تأمین خواسته فراهم شده است. با این حال با توجه به اینکه پیش بینی صدور قرار تأمین خواسته در قانون آئین دادرسی کیفری مسبوق به زمانی است که دادسرا از نظام قضائی ایران حذف گردیده بود و دادگاههای عمومی و انقلاب عهده دار هر دو مرحله تحقیقات مقدماتی  و دادرسی بودند؛ لذا باید با توجه به اصلاح قانون تشکیل دادگاههای عمومی و انقلاب و اعاده دادسرا به نظام قضائی ایران به بررسی امکان و نحوه صدور قرار تأمین خواسته و شرایط صدور و اجرای آن پرداخت که مقاله حاضر به بررسی این موضوع اختصاص یافته است.

امکان صدور قرار تأمین خواسته در دادسرا

 مابقی در ادامه مطلب...

نوشته شده توسط کمیسیون انفورماتیک اسکودا در چهارشنبه, ۲۹ آبان ۱۳۹۲ ساعت ۲:۴۴ ب.ظ

پس از فوت افراد  - معمولا جهت تعیین تکلیف ماترک متوفی و همچنین تعیین سهم و حقوق وراث نیازمند یک سری تشریفات قانونی می باشد .

که ازجمله ی آن ها گرفتن گواهی انحصار وراثت است - در واقع این گواهی لازمه ای است برای این امر که وراث بتوانند در سهم الارث خود تصرف نموده و آن را مطالبه کنند.

در ادامه مطلب مواد قانونی مرتبط با این امر و مراحل اخذ گواهی انحصار وراثت آورده خواهد شد .

 به نام خداوند دادگر

  حرفه وکالت از مشاغل پرطرفدار رشته حقوق می باشد که علیرغم جاذبه ای که برای طرفداران این حرفه دارد ، سختی های خاص خود را نیز دارد.

 طرفداران این حرفه پس از قبولی در آزمون و طی دوره کاراموزی به عنوان وکیل وارد جامعه خواهند شد .و درست اینجاست که وکیلی که تجربه های عملی او به چند ماه کار اموزی بعضا تئوری ختم شده در مقابل مراجعین خود گاه برای پاسخ به سوالاتی که نیازمند تجربه ای چند ساله می باشد در می ماند و گاهی باعث سرخوردگی یک وکیل جوان و تازه کار خواهد شد .

 متاسفانه فرهنگ  و ارزش وکالت در افکاراکثر قشرهای مردم به درستی شکل نگرفته و این نیز مشکلی علاوه خواهد بود بر آنچه که یک وکیل با آن روبرو خواهد شد.تصور کنید حتی پرداخت هزینه مشاوره را لازم نمی دانند و وکیل را در تمام امور وکیل به نتیجه می دانند. و تصور کنید اگر پرونده ای به نتیجه نرسد ،علیرغم توضیحاتی که وکیل به موکل خود گوشزد هم نموده است ....

 اکثر مشاغل موجود در جامعه دارای مزیت های شغلی بوده در حالی که یک وکیل تمام سرمایه های لازم را باید شخصا متحمل شود .

با توجه به اینکه در چند سال اخیر فارغ التحصیلان این رشته محبوب بیش از پیش شده و همین امر نیز موجب گردیده که خیل عظیمی از این فارغ التحصیلان با انگیزه های متفاوتی در تلاش برای به دست آوردن این منصب باشند و بازهم نتیجه این بوده که وکلا هزینه های دفاتر خود را هم به سختی به دست می آورند .

طی گفت و گو ها و بررسی هایی که با گروهی از وکلای جوان به عمل امد درد اکثر این وکلا کم تجربگی در این حرفه و عدم درک درست مردم از ارزش کار وکالتو نداشتن مزایای شغلی بود.

متاسفانه اغلب وکلای با تجربه نیز از اینکه تجارب خود را در اختیار وکلای جوان و مبتدی قرار دهند دریغ می ورزند و با این اوصاف سطح کیفی عملکرد وکالت چگونه خواهد شد خدا می داند.

امیدواریم شاهد توجه بهتر و بیشتری به وکلای جوان  برای کسب تجارب عملی و مفید باشیم و این شغل نیز مانند دیگر مشاغل دارای مزیت های در شأن آنان باشد.

      دردهای جامعه وکالت